收并購“三種模式”的【利與弊】

發(fā)布時(shí)間：2021-04-20 　所屬欄目：行業(yè)資訊 來(lái)源：?jiǎn)⒔鹬菐? 　

常見(jiàn)的收購方式

所謂房地產(chǎn)項目的收購，泛指房產(chǎn)、土地使用權的交易，既包括對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)項目的收購，也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。

目前，普遍采用的房地產(chǎn)項目的收購方式大體上有三種，即股權收購、資產(chǎn)收購和項目收購。

交易主體和操作模式

（一）股權收購

所謂“股權收購”， 是指以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的的收購，通過(guò)持有目標公司的股權而間接的持有房地產(chǎn)項目。既包括全資和絕對控股型的收購，也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細分為股權轉讓方式收購和增資擴股方式收購。股權轉讓方式為大家所熟悉，就是雙方簽訂股權轉讓協(xié)議，辦理相關(guān)變更登記。所謂增資擴股的方式進(jìn)行收購，即收購方以現金或其他資產(chǎn)對目標公司進(jìn)行增資，增資后收購方持有目標公司的一定比例的股權。

1、交易主體：

收購方和目標公司的原股東。不需要征得目標公司的同意，交易的決策權在股東手里。

2、操作模式：

在股權轉讓模式下，進(jìn)行股權收購的操作模式：收購方收購目標公司原股東的全部或部分股權，達成協(xié)議后簽訂《股權轉讓協(xié)議》，然后到工商部門(mén)辦理相應的變更登記。

采取增資擴股方式進(jìn)行收購，具體來(lái)說(shuō)，由收購方即增資方與目標公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權比例作出約定，然后由會(huì )計師出具《驗資報告》，并到工商部門(mén)辦理變更登記。如果目標公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標公司由內資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)商務(wù)部門(mén)批準，然后再辦理工商變更登記。

（二）資產(chǎn)收購

“資產(chǎn)收購”是指，以目標公司的資產(chǎn)為標的進(jìn)行收購的法律行為，是收購方購買(mǎi)被收購方實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。該資產(chǎn)，既包括有形資產(chǎn)，也包括無(wú)形資產(chǎn)。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產(chǎn)項目的所有權人）。

2、操作模式：

? ?通過(guò)收購目標公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，來(lái)控制房地產(chǎn)項目。根據《公司法》的相關(guān)規定，由目標公司的董事會(huì )、股東會(huì )作出特別決議，交易雙方簽訂轉讓協(xié)議。如果有債權人的，公告并通知債權人。

（三）項目收購

所謂“項目收購”，是指收購已經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準立項，獲得某一地塊的土地使用權，并在土地上進(jìn)行了部分投資但尚未竣工的建設項目。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產(chǎn)項目的所有權人）。

2、操作模式：

采取項目轉讓的方式進(jìn)行收購。

3、項目收購應滿(mǎn)足的條件

根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條以及《北京市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》第十條及《〈北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》第一條的規定，出讓土地上的房屋在建工程項目轉讓的，須同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；

（3）擬轉讓的房地產(chǎn)不得有下列情形：

①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利的；

②依法收回土地使用權的；　?

③登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；?

④權屬有爭議的；?

⑤未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的；?

⑥法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都是以項目公司的形式進(jìn)行，即在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)前，投資方先設立一家公司實(shí)體（分公司和子公司都可以），然后再以該公司的名義去拿地和進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項目公司除持有該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目以外，一般不再持有其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在項目開(kāi)發(fā)完成并銷(xiāo)售完畢后，該項目公司將予以注銷(xiāo)。在以項目公司作為開(kāi)發(fā)載體的模式下，對房地產(chǎn)項目的收購，多數以股權收購的模式進(jìn)行。

幾種收購方式的利弊分析

（一）股權收購

1、優(yōu)勢

（1）稅賦低廉，有利于降低收購的總體價(jià)格

進(jìn)行房地產(chǎn)項目的交易，往往將不可避免的涉及到高額的稅費，包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅和城市維護建設稅和教育費附加等。這些費用，有的是需要收購方來(lái)繳納的，有的需要被收購方繳納，但是最終都會(huì )體現在收購價(jià)格上，也就是說(shuō)，收購方不僅要繳納其應繳納的稅費，還要承擔被收購方應繳納的稅費，直接導致收購成本的大為增加。而作為房地產(chǎn)項目的收購方，如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關(guān)注的，怎樣去合理的避免高額的稅負？在實(shí)踐中，為了避免支付高額的稅費，通常采取股權收購的方式來(lái)降低稅負。因為采取股權收購方式，各項資產(chǎn)無(wú)需作為銷(xiāo)售處理，房屋、土地等無(wú)需辦理過(guò)戶(hù)手續，避免轉讓方的流轉和所得稅和契稅等財產(chǎn)稅，從而可獲得更為優(yōu)惠的股權收購價(jià)格。部分股權收購時(shí)，可以采用無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資方式，免交營(yíng)業(yè)稅，大多數情況下還可以免土地增值稅。即在采用股權收購的方式時(shí)，一般情況下，無(wú)需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等高額稅費，大為降低了收購總體價(jià)格，而且收購前開(kāi)發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，有利于降低今后項目處置的土地增值稅。

（2）在法律程序上，操作相對簡(jiǎn)單

股權收購只要收購方與目標公司股東達成協(xié)議收購股權，辦理工商變更登記，取得目標公司的股權優(yōu)勢后，再進(jìn)行董事、監事改選即可。

2、存在的風(fēng)險

（1）目標公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，往往是在一個(gè)地上建設多個(gè)項目，如寫(xiě)字樓、住宅、酒店、商貿等，該等資產(chǎn)可能都是預期盈利前景較好的項目，也可能存在一些預期盈利前景不佳的項目，如果在收購前，能夠將那些預期盈利前景不明朗的資產(chǎn)進(jìn)行剝離的話(huà)，前期投入的成本可以得到保障；如果不能進(jìn)行剝離，需要一并收購的話(huà)，不僅將導致收購成本增加，而且面臨預期整體盈利效果不理想的風(fēng)險，前期投入資金無(wú)法獲得保障。

（2）存在或有負債。雖然采取股權收購方式，收購方僅在出資范圍內承擔責任，目標公司的原有債務(wù)仍然由目標公司承擔，但因為目標公司的原有債務(wù)對今后股東的收益有著(zhù)巨大的影響。對于目標公司的或有債務(wù)在收購時(shí)往往難以預料，因此，股權收購存在一定的負債風(fēng)險。

（3）被收購企業(yè)的稅務(wù)義務(wù)以及由此產(chǎn)生的法律責任（包括原應盡而未盡的義務(wù)、新納稅義務(wù)）均由新股東承繼。在信息不對稱(chēng)的情況下，很可能掉入被收購方設立的陷阱，導致收購方有可能要為被收購方的股東“買(mǎi)單”。

3、進(jìn)行股權收購時(shí)應考慮的因素

（1）目標公司股權的權屬狀況：

在收購前應對目標公司的權屬狀況進(jìn)行盡職調查，查明目標公司股權是否存在質(zhì)押和權屬糾紛。如果存在質(zhì)押和權屬糾紛，則在收購該等股權后，收購方可能會(huì )喪失該等股權或會(huì )引起權屬糾紛，從而蒙受損失。故，應關(guān)注目標公司股權的權屬狀況，以確保收購后股權權屬不發(fā)生爭議。

（2）房地地產(chǎn)項目資產(chǎn)的權屬狀況：

采用股權收購的方式收購目標公司的股權，最終的目的是通過(guò)持有目標公司的股權而間接的控制房地產(chǎn)項目資產(chǎn)，并通過(guò)持有和經(jīng)營(yíng)該等資產(chǎn)而獲得收益，故房地產(chǎn)項目的權屬狀況如何，將直接影響目標公司的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力，從而影響收購方日后的收益。因此，在進(jìn)行股權收購前，應根據房地產(chǎn)項目的現狀查明其是否具備開(kāi)發(fā)建設的基礎文件（如已建成的工程，看是否具備土地使用權證、房屋產(chǎn)權證等相關(guān)文件；如在建工程，看其是否取得相關(guān)的立項批文和不同部門(mén)的批準，四證是否齊全，是否已將驗收，將來(lái)辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)時(shí)是否存在障礙等等），是否存在抵押等他項權利或存在其他權屬爭議等。

（3）目標公司債權債務(wù)狀況：

進(jìn)行股權收購，目標公司原有的債權債務(wù)關(guān)系，如沒(méi)有特別約定的情況下，并不會(huì )因目標公司股東的變更而發(fā)生轉移，該等債權債務(wù)仍由目標公司享有或承擔，最終會(huì )影響到收購方在收購后對目標公司享有的利益。因此，在收購前，要查明目標公司是否存在數額較大的對外擔保、已存在或潛在的重大債權債務(wù)糾紛，以避免出現潛在的財務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。

（4）目標公司其他股東的優(yōu)先購買(mǎi)權：

如果目標公司的股東僅有一人的情況下，則不存在目標公司其他股東優(yōu)先購買(mǎi)權的問(wèn)題。如果目標公司的股東為兩人以上的有限責任公司，此時(shí)就應注意其他股東的有限購買(mǎi)權問(wèn)題。在進(jìn)行收購前，要求其他股東出具放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明函。

（5）對稅務(wù)方面要進(jìn)行盡職調查，避免稅務(wù)風(fēng)險。

（二）資產(chǎn)收購

1、優(yōu)勢

（1）可以避免被收購方向收購方轉嫁“或有負債”。在資產(chǎn)收購時(shí)，收購雙方必須對目標公司資產(chǎn)進(jìn)行逐項的核對，進(jìn)行清產(chǎn)核資和評估。這樣就可以比較準確的評估和避免負債的影響。同時(shí)，收購方也可以在收購時(shí)剔除某些負債。

（2）可以避免少數股東的阻撓。如果采取股權收購的，部分股東想繼續保留手中持有的股權，那么就可以采取資產(chǎn)收購的方式避開(kāi)部分股東的阻撓。

（3）稅務(wù)風(fēng)險較小。

2、不利因素

（1）收購方不能承繼被收購方的稅收優(yōu)惠。

在資產(chǎn)收購中，由于被收購方的法律主體地位的獨立，收購方將不能享有被收購方的稅收優(yōu)惠。但是如果采取股權收購的方式，由于收購方和被收購方的法律地位不變，被收購方的稅收優(yōu)惠將會(huì )得到保留。

（2）繳納高額的稅費。

通常情況下，采取資產(chǎn)收購方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目的收購，收購方應繳納的稅費包括：契稅、印花稅；被收購方應繳納的稅費包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市維護建設稅和教育費附加。具體的稅率標準如下：

①契稅：根據《中國契稅暫行條例》第一條、第二條、第三條及其實(shí)施細則的規定：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人（賣(mài)方）為契稅的納稅人，契稅的稅率為3%—5%。

②印花稅：根據《中國印花稅暫行條例》的相關(guān)規定：在中國境內書(shū)立、領(lǐng)受產(chǎn)權轉移書(shū)據的，應當繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。

③土地增值稅：根據《中國土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人（賣(mài)方）為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所得的增值額和相關(guān)稅率來(lái)計算。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：30%—60%；

注：增值額，是指納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

?扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；超過(guò)200%的部分，稅率為60%。

④增值稅：2016年3月以前的項目，根據《中國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定，在中國境內轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，應按轉讓額、銷(xiāo)售額的5%繳納增值稅；2016年4月以后的，繳納9%增值稅

⑤所得稅：根據《個(gè)人所得稅法》的規定，在中國境內取得財產(chǎn)轉讓所得的個(gè)人，應當按照納稅所得額20%繳納個(gè)人所得稅；根據《企業(yè)所得稅法》的規定：在中國境內取得財產(chǎn)轉讓所得的企業(yè)，應當按照納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。

⑥城市維護建設稅：《根據城市維護建設稅暫行條例》的規定，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護建設稅的納稅義務(wù)人，應當按實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費稅稅額的一定比例繳納：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；縣城、鎮稅率為5%；不在市區、縣城或鎮得，稅率為1%；按實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)額、消費稅的稅額繳納教育費附加。

⑦教育費附加：根據《征收教育費附加的暫行規定》，按照實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費稅稅額的3%繳納教育費附加。

3、進(jìn)行股權收購時(shí)應考慮的因素

（1）涉及到房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)時(shí)，要求四證齊全，取得相關(guān)的立項批文和相關(guān)部門(mén)（環(huán)保部門(mén)）的批準等。在進(jìn)行收購前，必須對目標公司的資產(chǎn)進(jìn)行全面、細致的盡職調查。

（2）對目標公司的各項資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資，評估，以保障收購資產(chǎn)的安全性。

（3）對于資產(chǎn)收購方式，影響最大的是對該資產(chǎn)享有某種權利的人，如擔保人、抵押權人、商標權人、專(zhuān)利權人、租賃權人。對于這些資產(chǎn)的轉讓?zhuān)仨毜玫较嚓P(guān)權利人的同意，或者必須履行對相關(guān)權利人的義務(wù)。無(wú)論是資產(chǎn)收購還是股權收購，都可能因被收購方的債權人認為轉讓價(jià)格大大低于公允價(jià)格，而根據《合同法》的相關(guān)規定，主張轉讓合同無(wú)效，行使撤銷(xiāo)權，導致收購失敗。因此，取得債權人的同意對收購行為非常重要。

（4）重大合同的履行情況，將負債風(fēng)險降到最低。

（三）項目收購

1、優(yōu)勢

產(chǎn)權轉讓清晰，可操作性較強，法律規定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉讓。

2、不利因素

（1）高額的稅費，增加收購成本，納稅種類(lèi)基本同資產(chǎn)收購；

（2）手續較為繁瑣。

3、進(jìn)行項目收購時(shí)應考慮的因素

作為收購方的律師，在進(jìn)行項目收購時(shí)，主要是調查轉讓方的資信情況、項目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項目的立項文件，四證是否齊全，在建工程是否存在查封、抵押情況，項目施工進(jìn)度及工程款支付情況，項目預銷(xiāo)售情況，以及其他債權債務(wù)情況等。

（1）考察轉讓方是否具備轉讓的主體資格

一方面要看，轉讓方是否是項目的權利人，即項目的土地使用權人。若項目為合作開(kāi)發(fā)的，則應查閱合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，確保與有權的項目轉讓方簽訂項目轉讓合同。

另一方面，對工商檔案進(jìn)行查詢(xún),確認項目公司是否有效存續，是否受過(guò)行政處罰，注冊資本繳納情況等。

（2）土地取得以及土地出讓金繳納情況，如果不是全部繳納的話(huà)，就意味著(zhù)不具備轉讓的條件，不能進(jìn)行轉讓。

（3）項目立項文件、建設用地規劃證、建設工程許可證、建設工程施工許可證的完備狀況。

（4）在建工程是否存在抵押、查封。

（5）項目施工進(jìn)度、仍需施工周期的預測及工程款的支付情況。

（6）重大合同的履行情況。

（7）若待轉讓的項目已經(jīng)取得預售許可且已經(jīng)就其簽訂部分預售合同的，則轉讓方和受讓方還需與買(mǎi)受人協(xié)商是否繼續履行合同及相關(guān)事宜。

（8）其他債權債務(wù)。?

交易方式的選擇

?結合房地產(chǎn)項目所處位置、施工情況、項目仍需施工的周期、城市整體規劃、行業(yè)發(fā)展前景、收購成本等多方面進(jìn)行考慮，選擇可操作性強且能節約成本的收購方式，爭取使客戶(hù)的利益最大化。